内资房地产开发企业收入的所得税处理

本篇适用于内资企业2007年企业所得税汇算清缴。2008年开始，所有企业均适用新企业所得税法的规定缴纳企业所得税，新企业所得税法暂时还没有关于房地产开发企业的专门规定，不排除今后会出台。如果出台，估计会与国税发[2006]31号文件比较接近。

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一、房地产开发企业所得税征收管理

1、不能事先规定核定征收

根据国税发[2006]31号文规定，如果房地产开发企业出现规定的情形之一，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收。? 精晰财税

2、核定征收改为查帐征收的衔接 南宁会计网 wipw.cn

各地税务机关一般有规定具体的衔接方式，参照广州地税（穗地税函[2007]43号）的规定：

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从核定征收方式改为查帐征收方式的纳税人，其核定征收年度的亏损和未摊提的费用，不得在查帐征收年度结转弥补或税前扣除。 精英会计网 jyuy.com

纳税人实行核定征收方式的，除购买国债取得的利息收入、按规定不需要补征差额税款的投资收益、免税的补贴收入、免税的纳入预算管理的基金、收费或附加、免税的技术转让收益、免税的治理“三废”收益等收益不计入应纳税收入外，不得享受其他企业所得税优惠政策。

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二、房地产开发企业收入的所得税处理 蚌埠会计网 www.bangbu.net

（一） 收入的范围

根据国税发[2006]31号文规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。 爱用论坛

开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，分别不同情况处理：

凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，全部确认为销售收入；

凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理，不确认销售收入缴纳所得税。 会计部网

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（二） 收入在税务上的确认与计量（根据国税发[2006]31号文） 格仕咨询 www.kdkis.cn

1、 不同收款方式的所得税处理： 爱税务网 www.ishuiwu.cn

(1) 采取一次性全额收款方式销售：于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

(2) 预售方式销售：预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。?

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开发产品完工后，应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。根据国税发[2006]31号文规定，下列产品视为开发产品已经完工：

竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品； 考证部落

已开始投入使用的开发产品；?

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已取得了初始产权证明的开发产品。 会计部

(3) 采取分期收款方式销售：按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

(4) 采取银行按揭方式销售：按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。?

2、 委托代销的所得税处理： 捷智财税网

(5) 采取支付手续费方式委托销售开发产品：按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 易龙会计网

(6) 采取视同买断方式委托销售开发产品：按销售合同或协议约定的价格与买断价格从高确定销售收入，于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 精品会计网

(7) 采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品：按销售合同或协议约定的价格与基价从高确定销售收入（开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除），于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 xyel.cn

如果受托方与购买方直接签订销售合同，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

如果包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 kjzn.net

3、 租金收入的所得税处理： 韶关会计网 kpcj.cn

(8) 将开发产品先出租再出售 VBA联盟 www.vbacn.net

将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现。出售时再按销售固定资产确认收入的实现。 会计达人网

未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

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注：由于没有转入固定资产，所以不得计提折旧；由于出租了房屋，其房屋租赁收入，应缴纳房产税。 ckgd.cn

(9) 签订租赁预约协议并收取租金：新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

4、 合作建房的所得税处理： 会计答疑网 www.kjdy.net

(10) 房地产企业以自己为主体与他人合作建房